Мы используем файлы cookie. Соглашение об использовании
недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/НовостройкиИпотека

В октябре спрос на новостройки Московского региона упал на треть

1 631
В октябре спрос на новостройки Московского региона упал на треть
Впервые за долгое время цены на «первичку» снизились более чем на 1% и в столице, и в области одновременно. Как изменились выручка девелоперов и объем предложения по итогам октября, выяснили аналитики Циан.
коротко о главном
  • Количество сделок на первичном рынке Московского региона в октябре сократилось на 36% относительно сентября: покупатели отреагировали на объявление частичной мобилизации. 
  • 8 из 10 сделок в октябре прошло с оформлением ипотеки. Доля снижается второй месяц подряд после рекордных показателей в августе, но все равно остается на высоком уровне. 
  • Цены предложения на первичном рынке Московского региона снизились сразу на 1,5%, причем отрицательная динамика была и в столице (–1,7%), и в области (–1,3%). Такого сокращения стоимости «квадрата» сразу в обеих локациях не было за всю историю наблюдений.
  • Объем предложения увеличивается на протяжении последних семи месяцев. За октябрь выбор в новостройках стал больше на 4%.
  • Вместе со снижением спроса и цен сократилась выручка девелоперов: в октябре она составила 96 млрд против 155 млрд рублей месяцем ранее.
важно

В дальнейших расчетах учитываются зарегистрированные договоры долевого участия с квартирами и апартаментами. Покупателями выступают физические лица, заключившие розничные сделки (не более пяти жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра. 

Средние цены рассчитаны по строящимся ЖК без учета проектов из премиальных сегментов. Скидки учтены только по тем лотам, где они заявлены явным образом в прайс-листах.

Спрос упал на треть

В статистике сделок за октябрь нашли отражение последствия объявления мобилизации. За прошедший месяц в Московском регионе было заключено всего 7,6 тыс. сделок — на 36% меньше, чем в сентябре. Это лишь на 2% больше, чем в мае. Последний месяц весны отметился минимальным количеством ДДУ в 2022 году.

Активность покупателей вернулась к уровню первой половины 2017 года. Рынок быстро отреагировал на объявление частичной мобилизации снижением спроса. 

ЖК «Скандинавия Юг»

Весной тактика покупателей отличалась. В марте количество сделок резко увеличилось, и лишь к апрелю спрос упал почти в два раза относительно локальных максимумов. Тогда большую роль в динамике рынка играла ипотека под 20% — сначала покупатели старались успеть купить квартиру по ранее одобренным условиям под более низкий процент, а затем отложили покупку (под 20% ипотеку почти никто не брал. — Прим. Циан.Аналитики). В настоящее время ипотека хотя и подорожала, но несущественно.

Сейчас увеличения спроса на рынке, как в марте, мы не наблюдали — ажиотажных покупок не было. Наоборот, будущие покупатели решили отложить сделку до лучших времен и прояснения ситуации. Сразу после объявления мобилизации потенциальный спрос (количество просмотров и звонков по карточкам объявлений на сайте cian.ru. — Прим. Циан.Аналитики) просел на 30% относительно фоновых значений первой половины сентября. 

В октябре спрос стал медленно отыгрывать падение, только к концу месяца достигнув показателей начала осени. По количеству сделок в ноябре будет понятно, произошло ли реальное восстановление спроса или пока потенциальные покупатели только планируют покупку нового жилья.

ЖК «Мытищи Парк»

Больше всего сделок (3,2 тыс. штук) было заключено в Москве в старых границах, далее идут Московская область (3,1 тыс. ДДУ) и Новая Москва (1,3 тыс. ДДУ). Максимальное сокращение спроса за месяц демонстрирует Москва в старых границах (–43%), минимальное — Новая Москва (–24%). По сравнению с октябрем прошлого года количество сделок в регионе сократилось почти в два раза (на 44%).

Динамика сделок на первичном рынке Москвы и Московской области

По данным Циан.Аналитики

80% сделок проходит с привлечением ипотеки

В октябре 80% всех сделок на первичном рынке Московского региона прошло с оформлением ипотеки. Значение снижается второй месяц подряд после рекордной доли в августе (83%). В условиях мобилизации покупатели стали аккуратнее брать ипотеку, боясь не погасить кредит. Банки тоже стали чаще отказывать в выдаче, особенно мужчинам, подходящим под критерии частичной мобилизации.

Тем не менее вклад ипотеки в поддержание первичного рынка все равно остается высоким. Для сравнения: в октябре прошлого года на сделки с привлечением заемных средств пришлось только 64%. Вероятно, во второй осенний месяц часть сделок прошла с кредитами, одобренными еще до начала мобилизации.

Заметно снизилась роль ипотеки на первичном рынке Москвы в старых границах: показатель сократился до 74%. В августе значение составляло 80%. Здесь доля ипотеки традиционно ниже (больше покупателей с живыми деньгами. — Прим. Циан.Аналитики), а размер кредитов больше, чем в других локациях. 

В области доля сделок с привлечением кредитных средств почти не изменилась относительно прошлого месяца (83 против 84%), а в Новой Москве даже увеличилась на 1 п. п. (87 против 86%).

Снижение доли сделок с ипотекой связано в том числе и с постепенной отменой «нулевой» ипотеки. 

Динамика доли сделок с ипотекой на первичном рынке Москвы и Московской области

По данным Циан.Аналитики

Цены заметно снизились

В октябре стоимость жилья на первичном рынке Московского региона сократилась на 1,5%. Отрицательная динамика была характерна как для столицы (–1,7%), так и для области (–1,3%). До этого снижение цен в обеих локациях наблюдалось в июле, но тогда оно не превышало 1% в месячном выражении.

Последний раз заметное сокращение стоимости «квадрата» (более 1%) на рынке Московской области наблюдалось в феврале 2021 года (–1,2%), на рынке Москвы — в сентябре 2019-го (–1,4%). Снижение цен более чем на 1% и в столице, и в области — новая ситуация для рынка.


Все акции и скидки от застройщиков и банков ищите на Циан

Застройщики отреагировали на уменьшение спроса со стороны покупателей предоставлением скидок в уже реализуемых лотах и установлением более низких цен в новых корпусах. Средняя цена «квадрата» в лотах, вышедших в продажу в октябре, на 1,7% ниже, чем в новинках сентября.

Средняя стоимость 1 кв. м предложения и динамика цен за месяц в Москве (без учета премиальных сегментов)

 По данным Циан.Аналитики 

Средняя стоимость 1 кв. м в предложении и динамика цен за месяц в Московской области (без учета премиальных сегментов)

По данным Циан.Аналитики

По итогам октября средняя цена 1 кв. м в Москве составляет 320,1 тыс. рублей (352,1 тыс. — в старых границах и 230,6 тыс. — в Новой Москве), в Московской области — 163,5 тыс. рублей.

Динамика средней цены 1 кв. м в Московском регионе (без учета премиальных сегментов)

По данным Циан.Аналитики

Объем предложения превысил 100 тыс. лотов

Предложение на первичном рынке Московского региона растет на протяжении последних семи месяцев. За октябрь выбор в новостройках стал больше на 4%, причем основной прирост произошел за счет Московской области. Там количество лотов в продаже увеличилось сразу на 2 тыс. В процентном отношении наибольший прирост — в Новой Москве (+8%).

Среди причин роста количества лотов — снижение активности покупателей. Сроки экспозиции увеличиваются, лоты дольше находятся в продаже за счет пониженного спроса.

В настоящее время покупатели могут выбрать квартиру или апартаменты в новостройке из более чем 100 тыс. лотов. Фактически показатель вернулся к началу 2019-го.

Количество квартир и апартаментов на первичном рынке Московского региона

По данным Циан.Аналитики

В октябре в Московском регионе в продажу вышло 42 новых корпуса (18 — в Москве в старых границах, 13 — в Новой Москве, 11 — в Московской области). Это сопоставимо с прошлым годом (43 корпуса), но меньше, чем в сентябре 2022 года (62 корпуса).

В условиях неопределенности застройщики снизили темпы вывода новых предложений по сравнению с прошлыми месяцами. Всего за 10 месяцев этого года в Московском регионе стартовали продажи в 449 корпусах (7381 тыс. кв. м). Это немногим меньше, чем год назад (542 корпуса на 8171 тыс. кв. м). При этом здесь не учитываются проекты с продажами не по ДДУ (аукцион, ДКП и др.), которых в 2022 году вышло значительно больше, чем в 2021-м.

Вместе со снижением спроса и цен сократилась выручка девелоперов

В октябре 2022 года выручка девелоперов Московского региона составила 96,3 млрд рублей, что на 38% меньше значения за сентябрь. Количество сделок при этом сократилось на 36%. Таким образом, относительно прошлого месяца средняя стоимость лота в сделке снизилась за счет сокращения как средней цены «квадрата», так и средней площади — 47,9 против 48,5 кв. м месяцем ранее. 

Часть выручки девелоперов сразу идет банкам на компенсацию особых условий по ипотеке. Две трети всей выручки девелоперам принесли проекты в Москве в старых границах (59,3 млрд рублей).

ЖК «Первый Ленинградский»

Циан составил традиционный рейтинг проектов с наибольшим количеством сделок в октябре 2022 года. Сразу семь из 10 ЖК-лидеров находится в Московской области. Это «Пригород Лесное» (лидер по продажам), «Ильинские луга», «Бутово Парк 2Б», «Восточное Бутово», «Горки Парк», «Люберцы 2018–2023» и «Мытищи Парк».

Два проекта расположено в Новой Москве — «Бунинские кварталы» и «Скандинавия Юг». И только один — «Первый Ленинградский» — в Москве в старых границах. 

Обычно проекты в Подмосковье и Новой Москве значительно крупнее, чем в Москве в старых границах, поэтому и количество сделок в них больше.

Лидеры продаж в октябре 2022 года в Московском регионе*

Проект

Локация

Кол-во сделок

Средняя стоимость 1 кв. м в сделке 
в октябре 
2022 года, 
тыс. рублей

Средний чек сделки 
в октябре 2022 года, млн рублей

Пригород Лесное

Московская область

189

158,2

6,60

Ильинские луга

Московская область

172

179,0

7,35

Бутово Парк 2Б

Московская область

156

156,3

8,24

Бунинские кварталы

Новая Москва

153

238,3

9,45

Восточное Бутово

Московская область

126

156,5

7,12

Горки Парк

Московская область

125

149,6

6,53

Люберцы 2018–2023

Московская область

123

202,3

7,38

Первый Ленинградский

Москва в старых границах

116

208,3

10,33

Мытищи Парк

Московская область

115

202,4

8,42

Скандинавия Юг

Новая Москва

114

265,6

11,88

По данным Циан.Аналитики

*Учитываются зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с квартирами и апартаментами. Покупателями выступают физлица, заключившие розничные сделки (не более пяти жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК).

«К концу III квартала 2022 года рынок смог восстановиться на 60% относительно весенних минимумов, но объявление частичной мобилизации вновь привело к падению спроса. В октябре количество сделок лишь на 2% выше, чем в мае этого года. На динамику спроса повлияла и постепенная отмена программ “нулевой” ипотеки. Вместе с сокращением спроса снизились и цены — впервые более чем на 1% и в Москве, и в области», — отмечает руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов.

Уже в конце октября фиксируется рост активности покупателей в части просмотров объявлений, добавляет он. По словам эксперта, для восстановления количества сделок потребуется более продолжительный период: при сохранении текущей внешней повестки, вероятно, к концу года показатели вернутся к фоновым значениям.

Фото в начале статьи: ЖК «Бунинские кварталы»

Подписывайтесь на наш канал в Telegram

Сейчас обсуждают
Аноним
29 января 2023
редакцияeditorial@cian.ru