недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/ИпотекаПомощник по недвижимости

Как купить квартиру, которая находится в ипотеке?

51 300 7
Как купить квартиру, которая находится в ипотеке?
Квартиры в ипотеке покупатели стараются обходить стороной. А зря, так как именно у данного вида жилья есть ряд преимуществ, главное из которых – цена.

– Приобретение жилья, находящегося в ипотеке, фактически сопровождается переводом долга с первоначального заемщика на покупателя, – рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». То есть происходит переуступка прав и обязанностей по кредитному договору и договору об ипотеке.

В договоре купли-продажи, который заключают продавец и покупатель, прописывается факт наличия ипотеки, к документам обязательно должно быть приложено согласие банка на продажу имущества. Далее новый собственник заключает два договора: об ипотеке с банком и кредитный.

После совершения указанных действий в Росреестре происходит регистрация перехода права собственности на квартиру на нового покупателя.

Особенно следует отметить, что покупка квартиры, которая находится в ипотеке, залог не прекращает. Покупатель теперь становится залогодателем, к нему переходят все обязанности продавца, в том числе те, которые не были исполнены, например, штрафные санкции за просрочки погашения кредитных платежей.

Предложение жилья, находящегося в залоге у банка, растет по мере увеличения количества купленных в ипотеку квартир. Причинами для появления таких объектов на рынке могут быть как негативные изменения в финансовом положении заемщиков (невозможность обслуживать взятый кредит), так и позитивные, например, желание улучшить жилищные условия.

У потенциальных покупателей есть несколько причин присмотреться к таким предложениям. Во-первых, это возможность минимизировать юридические риски при покупке квартиры, т.к. ее история уже была проверена специалистами банка-залогодержателя. Во-вторых, обычно объекты с обременением выставляются на продажу с дисконтом 10-15%. К примеру, на сайте ЦИАН выставлена двухкомнатная квартира у метро «Аэропорт» стоимостью 197 000 руб. за кв. м. При этом среднерыночная цена предложения жилья без обременения в аналогичных домах составляет 237 000 руб. за кв. м. Выгода покупателя такого объекта составит 2,2 млн руб., а может быть и больше, если учесть, что владельцы заложенной недвижимости чаще идут на торг.

Продавцом жилья с залогом может выступать банк или физическое лицо-собственник, с разрешения залогодержателя. При этом первый вариант более удобен, особенно для покупателя, заинтересованного в получении кредита. Помимо простоты организации сделки, клиент может получить от банка выгодные условия ипотечного кредитования для приобретения данного объекта. Сделка проходит в стенах банка по стандартному сценарию: партнёры подписывают договор купли-продажи, который затем регистрируется в Едином государственном реестре недвижимости.

– Сделка усложняется, если в ней задействованы три стороны: заемщик-продавец квартиры, покупатель и банк, – продолжает Мария Литинецкая. – Специалистами рынка недвижимости разработаны две общие схемы проведения подобных операций. Провести такую сделку, не прибегая к помощи профессионалов (риэлтора, юриста, регистратора cделок с недвижимостью), практически невозможно.

Покупка с заключением предварительного договора купли-продажи

Этот вариант предполагает погашение кредита покупателем в счет оплаты приобретаемой недвижимости. Чтобы обезопасить плательщика, стороны заключают предварительный договор о покупке квартиры, в котором четко прописаны условия сделки. При этом если продавец отказывается от своих услуг, покупатель может отстаивать свои права в судебном порядке. Сумма, которая вносится на погашение кредита, оформляется как задаток или аванс.

После того, как банк получит деньги, он одобряет сделку и снимает обременение с квартиры. В это же время стороны подписывают договор купли-продажи.

Эта схема может вызывать подозрения со стороны покупателя. Ведь после снятия обременения с жилья продавец может захотеть отказаться от регистрации договора купли-продажи. Тогда покупателю придется требовать от партнера исполнения его обязательств через суд. Возникает угроза затягивания сделки на неопределенный период. Тем не менее, эта схема продолжает использоваться при продаже залогового имущества, в большинстве случаев без ущерба для сторон.

Покупка квартиры через смену залогодателя

Эта сделка проходит с участием банка-кредитора (и непосредственно в его стенах) при использовании двух депозитарных ячеек. В первую будут заложены деньги в размере суммы, необходимой для погашения кредита, а во вторую – остаток стоимости квартиры.

– Банк обязательно должен одобрить сделку купли-продажи. После подписания договора продавцом и покупателем его высылают в Росреестр. После регистрации перехода права собственности все залоговые обязательства покупатель берет на себя, а продавец забирает деньги из первой ячейки, чтобы погасить кредит. Банк отпускает покупателю погашенную закладную. Предъявив ее, новый собственник квартиры получает выписку из ЕГРН об отсутствии обременения. Затем продавец может наконец получить доступ к ячейке со второй частью денег. Такой путь является наименее рискованным для всех трех сторон сделки, – заключает Литинецкая.

Оба варианта сделки представляются на первый взгляд сложными и запутанными, однако нередко игра стоит свеч. Чтобы стать владельцем квартиры своей мечты по выгодной цене, стоит пойти на усложнение операции по ее покупке.

Комментарии 7
Денис27 сентября 2017, 12:53

Скидка это хорошо. Но при покупке по ипотеке вы выплачиваете 2,5 суммы стоимости квартиры. Даже если скинуть 10% это всё равно много выходит.

Ответить
ID: 1329987427 сентября 2017, 13:06

О какой переплате говорит Денис- непонятно. Квартира будет продаваться за сумму оставшегося основного долга, что как правило ниже рынка.

Ответить
ДИМЕТРИЯ27 сентября 2017, 13:51

Покупали квартиру через ипотеку одного из самых известных банков России. Если бы риэлтор не проверил, то купили бы квартиру у собственника, который стоит на учете в наркодиспансере как алкоголик, хотя вид у него абсолютно нормальный. Пришлось уговаривать банк, чтобы дали письменный отказ, чтобы мы аванс забрали. Вот так вот банки проверяют юридическую чистоту.. Кстати, страховой компании тоже было наплевать.

Ответить
Сергей27 сентября 2017, 14:25

Очевидно, что статья направлена исключительно на "обеление" квартир с печальной историей "отжима" банками недвижимости у ипотечников. Ибо странно звучат мантры про "улучшение жилищных условий" при том, что ипотечник не может самостоятельно загасить долг, что позволило бы ему выставить хату по нормальной цене.

Ответить
ID: 648587327 сентября 2017, 22:33

Не понятно зачем заключать какой-то предварительный договор? Обычный договор купли продажи надо заключать, а не огород городить с предварительным...

Ответить
Сергей Осипенко

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
28 сентября 2017, 10:03

А еще при покупки любой квартиры побывавшей в ипотеке и уже оплаченной (или еще не погашенной до конца) есть капец следующий дополнительный риск: текущий собственник мог использовать материнский капиталл для погашения части взятого кредита... если такое имело место быть, и новый покупатель об этом не узнал и купил эту квартиру - дети такого бывшего заемщика смогут отжать эту квартиру по достижении совершеннолетия... Вывод: обязательно уточнять у Продавца такой недвижимости наличие жены и требовать от их обоих документы (скорее всего из Пенсионного фонда) подтверждающие что средства материнского капиталла не были потрачены на погашение кредита по этой квартире!

Ответить
Сергей6 марта 2019, 21:14

В последний варианте "Покупка квартиры через смену залогодателя" необходимо, чтобы продавец оплачивал залоговую задолженность уже не от себя, а от покупателя ведь на момент когда он попадет в 1 ячейку бремя залога уже будет лежать на покупателе. Это нужно оговорить в основном договоре.
Иначе это попахивает необоснованным обогащением залогодержателя, со всеми вытекающими в будущем неблагоприятными последствиями для покупателя.
Еще нужна увязка с налоговой при возникновении в будущем варианта продажи квартиры ранее чем через 5 лет за сумму большую чем лежит в ячейки 2, иначе эту разницу умножайте на 0,13 и это будут уже убытки.
И не забывайте про Закон о банкротстве физических лиц.

Ответить
редакцияeditorial@cian.ru