Мы используем файлы cookie. Соглашение об использовании
недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/Профессионалам

Чек-лист для риелтора: эксклюзивный договор, самозанятость, ЭЦП, деловая переписка

2 374
Чек-лист для риелтора: эксклюзивный договор, самозанятость, ЭЦП, деловая переписка
Юрист-практик в сфере недвижимости Ксения Турусина рассказывает, какие правила необходимо соблюдать современному риелтору, чтобы работать юридически чисто.

Правовую основу работы риелтора составляют три краеугольных документа: Гражданский кодекс РФ, приказ Министерства труда и социальной защиты РФ от 10 сентября 2019 года № 611н «Об утверждении профессионального стандарта "Специалист по операциям с недвижимостью"» и закон о защите прав потребителей. 

О том, что нормы последнего распространяются на сферу риелторских услуг, забывают многие агентства, которые  пытаются решать споры с клиентами только на основании ГК. Однако суды всегда учитывают это при вынесении решений. Закон о защите прав потребителей распространяется на любой тип договора, применяемого в практике АН. 

Обычно при операциях с недвижимостью стороны заключают: 

  • агентский договор (описан в главе 52 ГК РФ);
  • договор возмездного оказания услуг (глава 39 ГК РФ);
  • договор поручения (глава 49 ГК РФ);
  • договор комиссии (статья 990 ГК РФ);
  • смешанные договоры.

На практике чаще всего встречаются именно смешанные договоры. Исключения могут быть лишь в крупных агентствах недвижимости, где под каждый шаг предусмотрен свой документ. 

важно

Самозанятый риелтор не может использовать в работе агентский договор, договоры поручения и комиссии.

Эксклюзивный договор

Понятие эксклюзивного договора трактуется статьей 1007 ГК РФ:

«Агентским договором может быть предусмотрено обязательство принципала не заключать аналогичных агентских договоров с другими агентами, действующими на определенной в договоре территории, либо воздерживаться от осуществления на этой территории самостоятельной деятельности, аналогичной деятельности, составляющей предмет агентского договора».

Однако по факту в риелторской деятельности не существует полноценных эксклюзивных договоров в понимании Гражданского кодекса. 

Ксения Турусина обращает внимание на подводные камни, которые кроются в приведенной выше формулировке применительно к реальному положению дел на рынке: 

  • Приведенная в ГК формулировка подразумевает, что в договоре нужно обязательно указать территорию, на которую распространяется его действие. Но на практике ее обычно не указывают, так как покупатель или продавец недвижимости могут быть из любой точки мира. А местонахождение объекта по закону такой территорией не считается. 
  • Договор на оказание риелторских услуг, по сути, не является агентским. 

Последний можно сравнить с договором доверительного управления между клиентом и брокером на рынке ценных бумаг. Подписав его, клиент фактически устраняется от управления своим капиталом, делегировав эту задачу профессионалам. В недвижимости такое возможно, только если риелтор получает у клиента доверенность на продажу объекта. Но так происходит далеко не всегда. Обычно подготовка к сделке все же подразумевает более-менее активное участие собственника. 

  • Вопросы есть и к формулировке «самостоятельная деятельность». Например, продажа объекта собственником таковой считаться не может, потому что это не его профессиональная задача.
  • Закон о защите прав потребителей не позволяет ущемлять в договоре права собственника, поэтому все пункты, которые говорят об эксклюзивности договора, по сути, ничтожны. 

Например, покупателя квартиры находите не вы, а ваш клиент, который впоследствии из-за этого расторгает договор. Пытаясь защититься от такой ситуации, вы прописали в документе штрафные санкции. Но по закону о защите прав потребителей такие пункты не имеют юридической силы. При расторжении договора риелтор может взыскать с собственника только фактически понесенные расходы. 

Самозанятость риелтора

Согласно ч. 2 ст. 4 и ч. 2 ст. 6 422-ФЗ (закон о самозанятости), риелторская деятельность не попадает в список запрещенных для самозанятых специалистов. Агенты по недвижимости имеют право оказывать услуги по отчуждению, приобретению объектов, применяя этот специальный режим налогообложения. 

Положения федерального закона не предусматривают запрета на применение специального налогового режима ПНД для физических лиц, в том числе индивидуальных предпринимателей, оказывающих услуги по отчуждению либо приобретению объекта недвижимости, при условии соблюдения ограничений, предусмотренных федеральным законом.

Письмо департамента налоговой политики Минфина России от 11 июня 2021 года № 03-11-11/46304. 

На самозанятого риелтора накладываются следующие ограничения:

  1. Максимальный доход — 2,4 млн рублей в год.
  2. Запрет работать по агентскому договору, договору поручения и договору комиссии. Разрешен только договор оказания услуг. 
  3. Нельзя нанимать сотрудников.

Подписание документов удаленно

Работая удаленно, риелтор может подписать договор и обменяться с клиентом сканированными документами дистанционным способом. Оригиналы в таком случае отправляют почтой или передают на самой сделке.

Также при удаленной работе можно использовать электронную цифровую подпись. Однако Ксения Турусина обращает внимание на то, что не все ЭЦП подходят для подписания договоров. 

К примеру, подписи, которые применяются для предоставления отчетности в налоговую службу, непригодны для этих целей. 

Сканированные документы можно использовать при судебном разрешении споров с клиентами, но для предоставления в налоговую службу они не подойдут. Эксперт советует всегда иметь на руках бумажные версии, собственноручно подписанные вами и клиентом. 

Закон не обязывает риелтора и клиента подписывать договор одинаковым способом. Стороны могут сами выбрать, как именно подписать документ. Например, вы можете использовать электронную подпись, а ваш клиент — собственноручную. Но этот момент нужно обязательно отразить в договоре. 

Лайфхак от эксперта

Как показывает судебная практика, если вы отправили клиенту договор, подписанный вашей ЭЦП, и прописали в документе аванс за свои услуги, то поступление денег на ваш счет означает, что клиент принял условия договора.

Правила переписки с клиентами 

Если вы не подписали договор с клиентом и не получили от него вознаграждение за оказанные услуги, то судебным доказательством для вас может служить электронная переписка. 

Однако самостоятельным средством доказывания электронные сообщения не являются. В суде они должны отвечать критериям допустимости и относимости.

Чтобы переписку признали допустимой, необходимо подтвердить причастность сторон к созданным и отправленным сообщениям.

Относимыми признаются те сообщения, содержание и смысл которых позволяют установить спорные факты. 

В целом переписка будет считаться судебным доказательством, если соответствует следующим критериям: 

  1. Позволяет установить какие-либо значимые для дела обстоятельства: номера телефонов, с которых отправлены сообщения, принадлежность таковых истцу и ответчику, относимость сообщений к предмету спора сторон (статьи 65, 67, 71 АПК РФ).
  2. Между вами и клиентом должен быть заключен договор, в котором установлен способ коммуникации через передачу сообщения в мессенджерах. В договоре также следует закрепить номера телефонов и e-mail сторон. Важно, чтобы впоследствии они совпадали с теми, с помощью которых ведется электронная переписка. 
лайфхак от эксперта

После первого разговора с клиентом вы можете отправить ему смс с общими итогами телефонного разговора, тем самым зафиксировав факт начала переговоров. Это может быть заготовленный шаблон, который вы будете отправлять всем клиентам, меняя их ФИО, адрес объекта и другие данные сделки.

Субагентский договор

Согласно статье 1009 ГК РФ, субагентский договор — это договор агента с третьим лицом, заключенный с целью выполнения агентского соглашения. При его выполнении агент несет ответственность принципала. В таком договоре важно четко прописывать условия и срок получения вознаграждения. 

Рекомендации эксперта по составлению договора: 

  • Заключать с клиентом договор оказания услуг. Его главное отличие от агентского договора и договоров по поручению и комиссии в том, что по нему вы можете взыскать денежное вознаграждение (полностью либо его часть) за процесс, а не только за результат сделки — продажу квартиры. 
  • Четко описывать момент, в который договор будет считаться исполненным. Определитесь, что для вас будет считаться завершением сделки. Ксения Турусина советует указывать в бумагах факт, дату которого можно узнать независимо от воли сторон. Это может быть подписание договора купли-продажи или регистрация перехода права собственности. 
  • Указывать срок действия договора и этапы исполнения обязательств в рамках услуг, которые вы планируете оказать клиенту. Также необходимо четко прописать все ваши обязанности на каждом из этапов и фиксировать выполнение каждого этапа актом или в электронной переписке. 
  • Рассчитывать вознаграждение в процентах от фактической цены продажи, а не от заниженной суммы из ДКП, и указывать это в договоре. 
  • Прописывать, что вы не являетесь налоговым консультантом. Это обезопасит вас от претензий клиентов, если факт занижения стоимости объекта станет известен ФНС. Просите клиентов подписывать документ о том, что они в курсе налоговых последствий и знают обо всех рисках, а к риелтору претензий не имеют. 
  • Закреплять юридическую силу за электронными письмами, прописывая в договоре такой способ общения, а также номера телефонов и e-mail. 

Подробнее о тонкостях работы современного риелтора — в записи мастер-класса Ксении Турусиной на YouTube. 

Подписывайтесь на Циан для профи в Telegram

Сейчас обсуждают
Аноним
6 февраля 2023
редакцияeditorial@cian.ru